Location saisonnière : règles à connaître en 2025

Alors que le marché de la location saisonnière continue de croître avec la diversification des plateformes comme Airbnb, Abritel, Booking.com ou Gîtes de France, 2025 marque un tournant réglementaire majeur en France. Les nouvelles règles gouvernementales modifient profondément le cadre légal, fiscal et énergétique des locations touristiques meublées. Les collectivités locales gagnent de nouveaux moyens pour encadrer ce secteur, les diagnostics environnementaux deviennent incontournables, et les obligations déclaratives renforcent la transparence pour les propriétaires. Ce contexte inédit invite à mieux comprendre les adaptations nécessaires pour rester en conformité et optimiser la gestion de ses locations de courte durée.

Les nouveaux cadres administratifs et déclaratifs pour la location saisonnière en 2025

En 2025, la législation française impose à tous les propriétaires de meublés de tourisme de s’enregistrer auprès d’un téléservice national dédié, une démarche obligatoire pour sécuriser l’activité locative. Cette nouvelle obligation vise à garantir la traçabilité des locations et à lutter contre les fraudes qui ont pu se multiplier ces dernières années. Afin de valider cette inscription, le loueur devra prouver que le logement proposé est bien sa résidence principale. Pour cela, il devra fournir son avis d’imposition comportant la même adresse que celle du bien loué. Ce dispositif instaure une transparence accrue et cible l’offre réelle des particuliers, distinguant ainsi clairement la location saisonnière des résidences secondaires.

Cette mesure s’inscrit dans une volonté politique forte d’équilibrer le marché immobilier entre tourisme et habitat durable. Par ailleurs, le registre national facilite le contrôle des autorités locales et la gestion des flux touristiques, évitant que certaines communes ne subissent un engorgement indu par un excès de locations à court terme. À titre d’exemple, des plateformes telles qu’Abritel, Airbnb, ou Pap Vacances collaboreront désormais plus systématiquement avec ces registres pour authentifier les annonces mises en ligne.

Cette centralisation administrative a aussi des implications importantes pour la déclaration administrative en mairie et l’information des copropriétaires. En copropriété, la nouveauté majeure réside dans l’obligation, pour les propriétaires louant en saisonnier, d’informer le syndic de copropriété. Cela permet aux assemblées générales de décider à la majorité qualifiée de deux tiers d’une interdiction éventuelle des locations saisonnières, contre unanimité auparavant. Cette évolution facilite le pilotage collectif du règlement de copropriété, souvent au cœur des tensions entre résidents permanents et touristes.

Cette réforme structurelle invite les propriétaires à anticiper notamment sur des plateformes telles que SeLoger Vacances ou HomeAway, où la conformité administrative pourrait conditionner la visibilité des annonces. En outre, l’accroissement de la rigueur déclarative motive certains investisseurs à se rapprocher de professionnels spécialisés dans la gestion locative pour éviter les risques de sanctions.

L’impact des nouveaux taux d’abattement fiscal sur la rentabilité des locations meublées touristiques

Les règles fiscales applicables aux revenus tirés des locations saisonnières évoluent nettement en 2025. Le gouvernement a revu les taux d’abattement qui s’appliquent dans le cadre du régime micro-BIC, entraînant une diminution des avantages fiscaux pour de nombreux propriétaires. Désormais, le taux d’abattement est fixé à 50 % pour les biens classés ou les chambres d’hôtes, avec un plafond de revenus locatifs annualisés de 77 700 euros. Pour les logements non classés, le taux tombe à 30 % avec un plafond plus bas, fixé à 15 000 euros de revenus annuels.

Cette évolution fiscale modifie profondément les calculs de rentabilité des biens mis en location saisonnière, particulièrement pour les propriétaires qui utilisaient auparavant le micro-BIC pour bénéficier d’un abattement forfaitaire plus généreux. Les investisseurs détiennent désormais un intérêt plus marqué à constituer un dossier pour le régime réel, qui permet de déduire des charges réelles comme les travaux d’entretien, les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion.

À titre d’illustration, un propriétaire louant un appartement non classé sur des plateformes telles que Vacances.com ou Maeva, et déclarant 20 000 euros de revenus annuels, verra son abattement micro-BIC limité à 30 %, soit 6 000 euros. Il devra donc soumettre le reste à l’impôt, ce qui renforce l’attractivité du régime réel, notamment pour ceux investissant dans des logements nécessitant des travaux énergétiques ou de rénovation. Il est d’ailleurs conseillé pour optimiser fiscalement son activité saisonnière d’étudier ces nouveaux seuils en détail avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal spécialisé.

Cette révision des barèmes incite aussi les propriétaires à être plus attentifs à leur classement touristique et, si possible, à obtenir une labellisation certifiée par des organismes comme Gîtes de France. Le label peut permettre de bénéficier d’un abattement fiscal plus avantageux, améliorant l’attractivité financière du bien.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : une obligation incontournable pour les locations saisonnières

Parmi les nouveautés majeures en 2025, la montée en puissance du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) s’inscrit dans une ambition nationale pour la transition écologique. Tous les logements meublés de tourisme, qu’ils soient proposés sur Airbnb, Booking.com ou Le Bon Coin Locations, devront disposer d’un DPE valide avant toute mise en location. Au minimum, à partir de 2025, seuls les logements classés de A à E pourront être commercialisés pour la location touristique.

Cette contrainte énergétique vise d’abord à protéger les consommateurs en garantissant un certain niveau de performance thermique des logements loués. Sur le plan pratique, cela signifie que les biens souffrant d’une mauvaise isolation ou équipés de systèmes de chauffage énergivores seront peu à peu exclus du marché locatif touristique ou devront engager rapidement des travaux. À terme, à compter de 2034, la fourchette sera même resserrée aux classes A à D, éliminant quasiment les logements énergivores du parc des locations saisonnières.

Les maires sont désormais habilités à exiger la présentation du DPE à tout moment. En cas de non-présentation, la commune pourra appliquer une astreinte journalière de 100 euros et infliger une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour les contrevenants. Les propriétaires doivent donc s’adresser à des diagnostiqueurs certifiés dès aujourd’hui pour anticiper leurs obligations.

Ce durcissement législatif est une invitation à considérer sérieusement la transition énergétique dans les stratégies d’investissement et de gestion locative. Certains acteurs comme Gîtes de France, Maeva ou HomeAway mettent d’ailleurs en avant des biens respectant ces standards pour attirer une clientèle engagée et soucieuse de leur impact environnemental, un argument marketing d’avenir dans la concurrence croissante des plateformes.

Le rôle accru des maires et des collectivités dans la régulation des locations touristiques

2025 marque une étape importante dans la décentralisation des pouvoirs de régulation des meublés touristiques vers les maires et les collectivités locales. Les municipalités disposent désormais d’outils renforcés pour limiter la prolifération des locations saisonnières, notamment dans les zones tendues. Elles peuvent imposer un plafond maximal de 90 jours par an pour la mise en location de résidences principales, contre 120 jours auparavant. Cette mesure vise à préserver l’offre de logements pérennes pour les habitants.

Le dépassement de ces limites expose les propriétaires à des sanctions civiles pouvant atteindre 15 000 euros. Ces règles concernent directement les gestionnaires et loueurs inscrits sur des plateformes populaires comme Airbnb, où la location de la résidence principale est souvent privilégiée. La mise en œuvre de ce plafond nécessite une vigilance accrue de la part des propriétaires pour respecter les quotas établis par leur commune.

Afin de renforcer le contrôle, les communes peuvent également créer des quotas d’autorisations pour les meublés touristiques, définissant des zones où ces logements sont limités ou interdits. Ce pilotage urbain est souvent intégré au plan local d’urbanisme (PLU) et permet de réserver certaines portions de territoire à des usages résidentiels stricts, limitant ainsi l’implantation des meublés touristiques.

Les mairies se voient par ailleurs dotées d’un large pouvoir répressif : elles peuvent infliger aux contrevenants une amende administrative pouvant atteindre 10 000 euros en cas de non-enregistrement du meublé sur le téléservice national, et jusqu’à 20 000 euros en cas de fausse déclaration ou d’usage d’un faux numéro d’enregistrement. Cette rigueur légale conduit à une exigence nouvelle envers les propriétaires et gestionnaires présents sur des portails comme Pap Vacances, Vacances.com ou SeLoger Vacances, qui doivent garantir la conformité complète des biens loués.

Cette dynamique traduit une volonté nationale de mieux équilibrer l’essor touristique et la protection du logement résidentiel, un enjeu majeur dans les territoires à forte fréquentation touristique. Elle invite à une coopération renforcée entre les acteurs privés et les pouvoirs locaux pour construire un marché locatif durable.